Foi publicado no passado dia 10 de janeiro de 2022 a Lei n.º 8/2022, que vem alterar o Regime da Propriedade Horizontal, há muito reclamado.
Esta Lei vem alterar os diversos diplomas que regulam este Regime, ou seja, o Código Civil, o Código de Notariado, bem como o (ultrapassado) Decreto-Lei n.º 268/94, de 25.10, que estabelece normas regulamentares do Regime e entrará em vigor no dia 10 de abril de 2022 (com exceção da alteração ao artigo 1437.º do Código Civil, que entrou em vigor no dia 11 de janeiro de 2022).
Destacamos as alterações mais relevantes:
Alterações introduzidas no Código Civil
Prevê agora a Lei a possibilidade de, em caso de falta de acordo de todos os condóminos para a alteração do título constitutivo da propriedade horizontal, essa falta poder ser suprida judicialmente, sob a verificação de duas condições: sempre que os votos representativos dos condóminos que nela não consintam sejam inferiores a 1/10 do capital investido e a alteração não modifique as condições de uso, o valor relativo ou o fim a que as suas frações se destinam (Artigo 1419.º)
No que diz respeito aos encargos de conservação e fruição das partes comuns do edifício e dos serviços de interesse comum, vem o legislador esclarecer que a responsabilidade pelo pagamento destas despesas é aferida em função de quem for o proprietário da fração à data das deliberações relativas a essas despesas.
Nesta matéria, a nova redação veio ainda clarificar que caso o estado de conservação das partes comuns que estejam afetas ao uso exclusivo de um condómino, afete o estado de conservação ou o uso das demais partes comuns do edifício, o condómino a favor de quem está afeto o uso exclusivo suportará o valor das despesas de reparação, na proporção do valor da sua fração.
Só não será assim no caso de tal necessidade de reparação decorrer de facto que lhe seja imputável (Artigo 1424.º).
A nova Lei vem, também, clarificar a noção de “reparações indispensáveis e urgentes”, definindo-as como sendo as reparações “necessárias à eliminação, num curto prazo, de vícios ou patologias existentes nas partes comuns que possam, a qualquer momento, causar ou agravar danos no edifício ou conjunto de edifícios, ou em bens, ou colocar em risco a segurança das pessoas.” (Artigo 1427.º)
No novo artigo 1431.º permite-se o alargamento do período em que deverá ter lugar a assembleia anual do condomínio, passando a assembleia a reunir-se no primeiro trimestre do ano, ao invés de apenas na primeira quinzena de janeiro, desde que essa possibilidade esteja contemplada no regulamento de condomínio ou resultar de deliberação, aprovada por maioria, da assembleia de condóminos.
Uma das grandes e almejadas alterações que a Lei n.º 8/2022 trouxe é a possibilidade de a convocatória das assembleias gerais de condóminos e a comunicação das deliberações aos condóminos ausentes da assembleia, ser efetuada através de correio eletrónico, desde que os condóminos manifestem essa vontade em assembleia de condóminos realizada anteriormente. (Artigo 1432.º).
O novo n.º 5, do artigo 1432.º, vem apaziguar a questão de a assembleia de condóminos poder realizar-se, no mesmo dia, em segunda convocatória, no caso de não comparecerem à assembleia convocada condóminos suficientes.
A nova Lei veio, também, alargar e clarificar as funções do administrador do condomínio, no artigo 1436.º.
Salientamos algumas:
a) Executar as deliberações da assembleia que não tenham sido objeto de impugnação, no prazo máximo de 15 dias úteis, ou no prazo que por aquela for fixado, salvo nos casos de impossibilidade devidamente fundamentada;
b) Informar, pelo menos semestralmente e por escrito ou por correio eletrónico os condóminos acerca dos desenvolvimentos de qualquer processo judicial;
c) Emitir, no prazo máximo de 10 dias, declaração de dívida do condómino, sempre que tal seja solicitado pelo mesmo;
Chamamos ainda à atenção para o facto de se prever que pelo incumprimento das funções que competem ao administrador, este possa responder por responsabilidade civil.
A última grande novidade que a Lei n.º 8/2022 trouxe foi o aditamento do artigo 1424.º-A: fica finalmente consignada a obrigatoriedade de o condómino que pretender alienar a sua fração da qual é proprietário, requerer uma declaração de não dívida ao administrador, esclarecendo-se a devida responsabilidade pelas dívidas do condomínio.
Esta declaração passará a ter de constituir documento instrutório obrigatório da escritura ou documento particular autenticado de alienação da fração, salvo se o adquirente declarar prescindir da mesma, caso em que aceitará ser responsabilizado por qualquer dívida do proprietário alienante ao condomínio.
Alterações ao Regime da Propriedade Horizontal (Decreto-Lei n.º 268/94, de 25.10)
O novo artigo 1.º do Regime da Propriedade Horizontal introduz a obrigatoriedade de as atas das assembleias de condóminos passarem a incluir: a) um resumo do que ocorreu em sede da assembleia; b) a data e o local da assembleia; c) os condóminos presentes e ausentes; d) as decisões e as deliberações tomadas com o resultado de cada votação, e e) que a ata foi lida e aprovada.
Fica agora consignado que a eficácia das deliberações dependa da aprovação da respetiva ata, independentemente da mesma se encontrar assinada pelos condóminos.
Uma grande novidade introduzida neste regime é o facto de a ata de assembleia de condóminos poder ser assinada e subscrita por assinatura eletrónica ou manuscrita, aposta sobre o documento original ou sobre o documento digitalizador, com outras assinaturas. Agora, passa a valer como subscrição a declaração do condómino, por correio eletrónico enviado para a administração do condomínio, a demonstrar a sua concordância em relação ao conteúdo da ata, declaração esta que deve ser anexada ao original da ata.
O artigo 3.º sofreu também alterações, passando a prever-se a obrigação de os condóminos informarem o administrador do condomínio do seu número de contribuinte, morada, contactos telefónicos e endereço de correio eletrónico, bem como as respetivas alterações.
Determina-se agora que, no prazo máximo de 15 dias a contar da alienação de uma fração, o condómino alienante tem de comunicar esse facto à administração do condomínio, por correio registado, juntamente com o nome completo e o número de identificação fiscal do novo proprietário. Caso o condómino alienante não o faça, fica responsável pelo valor das despesas inerentes à identificação do novo proprietário, bem como pelos encargos suportados com a mora no pagamento dos encargos que se vencerem após a alienação.
Sofre também alterações o artigo 4.º do Regime da Propriedade Horizontal, passado agora a dispor-se que, mediante deliberação em assembleia de condóminos, caso o fundo comum de reserva seja utilizado para outro fim que não seja custear as despesas de conservação do prédio, os condóminos devem assegurar o seu pagamento no prazo máximo de 12 meses a contar da data da deliberação, da quotização extraordinária necessário à reposição do montante utilizado, sob pena de instauração de ação judicial.
O novo artigo 6.º deste Regime determina que a ata de assembleia de condóminos em que tiver sido deliberado o montante das contribuições a pagar aos condóminos, deve mencionar o montante anual a pagar por cada condómino e a data de vencimento das respetivas obrigações. Esta ata constitui título executivo contra o condómino que deixe de pagar as respetivas contribuições no prazo estabelecido. Passam agora a estar abrangidos pelo título executivo os juros de mora e as sanções pecuniárias aplicáveis, desde que aprovadas em assembleia de condóminos ou previstas no regulamento do condomínio.
O administrador do condomínio deve instaurar a ação judicial para cobrança destas quantias, no prazo de 90 dias a contar da data do primeiro incumprimento do condómino, salvo deliberação em contrário da assembleia de condóminos e desde que o valor em dívida seja igual ou superior ao valor do indexante dos apoios sociais do respetivo ano civil.
Por fim, é aditado o artigo 1.º-A ao Regime da Propriedade Horizontal, que estabelece a possibilidade de a assembleia de condóminos ocorrer por meios de comunicação à distância, sempre que a administração do condomínio assim o determine ou a maioria dos condóminos o requeira, cabendo à administração fornecer aos condóminos que deles não disponham, os meios de comunicação à distância necessários.
Alterações ao Código do Notariado
A Lei n.º 8/2022 procedeu a uma profunda alteração ao artigo 54.º do Código de Notariado, ao estabelecer que os instrumentos pelos quais se partilhem ou transmitem direitos sobre prédios, não podem ser lavrados sem que se faça referência à declaração escrita emitida pelo administrador do condomínio, da qual conste o montante de todos os encargos de condomínio, especificando a sua natureza, montantes e prazos de pagamento, bem como, quando se verifica, as dívidas existentes.
No caso de o adquirente expressamente declarar prescindir da supra referida declaração do administrador, assume a responsabilidade por qualquer dívida do vendedor ao condomínio.
Novas responsabilidades e competências para os administradores de condomínios, possibilidade de realizar assembleias de condóminos à distância e obrigação de comunicar ao futuro proprietário de uma casa a existência de dívidas ao condomínio. Estas são algumas das principais novidades – há muito reivindicadas – introduzidas por este diploma que entrará em vigor no dia 10 de abril de 2022 (com exceção da alteração ao artigo 1437.º do Código Civil, que entrou em vigor no dia 11 de janeiro de 2022).
Por Eugénia Gouveia e Filipa Ferraz Pinto (Advogadas Associadas ALPHA – Sociedade de Advogados)
